二、三線樓市調(diào)控應(yīng)防止拉鋸戰(zhàn)

限購(gòu)令疑云加重觀望   二、三線樓市調(diào)控應(yīng)防止拉鋸戰(zhàn)

新華網(wǎng)濟(jì)南９月５日電（記者袁軍寶、席敏）二、三線城市限購(gòu)令“靴子”遲遲未能落地，對(duì)市場(chǎng)的影響已由初期的“搶購(gòu)”轉(zhuǎn)變成了濃厚的觀望情緒。在限購(gòu)令“疑云”籠罩之下，購(gòu)房者期待房?jī)r(jià)回調(diào)，房地產(chǎn)商則希望能夠盡快“出貨”。

專家認(rèn)為，目前國(guó)家的一系列調(diào)控政策已對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲起到明顯作用，但總體來看，多數(shù)城市房?jī)r(jià)仍有緩慢上漲趨勢(shì)，消除“疑云”穩(wěn)固調(diào)控成果，還需對(duì)部分房?jī)r(jià)過快上漲地區(qū)盡快實(shí)施限購(gòu)，并繼續(xù)堅(jiān)持加大保障房供給等系列調(diào)控措施。

“疑云”加重購(gòu)房者觀望情緒

從７月份國(guó)務(wù)院提出在房?jī)r(jià)上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施以來，二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)上一直籠罩著限購(gòu)令“疑云”。雖然８月中旬住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)外公布了各地列入新增限購(gòu)城市名單的五項(xiàng)建議標(biāo)準(zhǔn)，但由于是各地自查，哪些城市將列入限購(gòu)范圍至今仍不明朗。

一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根據(jù)住建部的五條標(biāo)準(zhǔn)，山東省的煙臺(tái)、濰坊、淄博等城市都有可能實(shí)施限購(gòu)令。但對(duì)于哪些城市將限購(gòu)，目前省內(nèi)排查進(jìn)展到什么程度，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳表示，目前尚無新情況，不愿意透露。

記者了解到，在新一輪限購(gòu)令傳出“風(fēng)聲”后，一些城市不少新開樓盤的銷售出現(xiàn)“火爆”場(chǎng)面。在山東煙臺(tái)，７月底龍湖•葡醍海灣開盤當(dāng)日九七折的優(yōu)惠活動(dòng)使千余套房源全部售罄，認(rèn)購(gòu)金額達(dá)２０億元。淄博、濰坊、濟(jì)寧等都有一些樓盤的開盤銷售狀況好于預(yù)期。

山東合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司市場(chǎng)研究部總監(jiān)許傳明認(rèn)為，７月中旬剛傳出要增加限購(gòu)城市時(shí)，確實(shí)出現(xiàn)了一批提前集中購(gòu)買現(xiàn)象，主要是改善性住房購(gòu)買者及部分投資者提前出手，但總體來看，近兩個(gè)月的銷售形勢(shì)并不樂觀。

煙臺(tái)一家知名樓盤銷售代理機(jī)構(gòu)的工作人員趙先生表達(dá)了類似的看法。他說，限購(gòu)令傳言初期，部分購(gòu)房者集中進(jìn)行了簽約，但現(xiàn)在觀望情緒占據(jù)了上風(fēng)，經(jīng)常一天接待七八批客人都沒有一個(gè)有簽約意向。

在煙臺(tái)一家裝修公司上班的李東俊今年已經(jīng)２８歲，想買房子結(jié)婚，但又期待限購(gòu)令出臺(tái)后，有更多的房子可以打折銷售。他說：“煙臺(tái)應(yīng)該是要限購(gòu)的城市，但現(xiàn)在誰(shuí)也說不上啊，買不買房正在糾結(jié)中。”

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)加重了購(gòu)房者的觀望情緒，剛性需求期待限購(gòu)后房?jī)r(jià)可以下跌，外地投資者擔(dān)心后市價(jià)格走勢(shì)也不敢出手，只有那些改善性住房需求者會(huì)搶在限購(gòu)前買房。

樓盤促銷加大盡快“落袋為安”

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和人們的感受來看，部分城市限購(gòu)令的實(shí)施確實(shí)對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲起到了作用。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，山東年初實(shí)行限購(gòu)的濟(jì)南、青島兩市７月份房?jī)r(jià)相比年初分別上漲１．９％和１．２％，在山東省內(nèi)漲幅靠后。

正是擔(dān)心限購(gòu)令實(shí)施后房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)的變化，一些房地產(chǎn)商已開始加大促銷力度，盡快出貨回籠資金。在山東淄博、煙臺(tái)，不少樓盤以優(yōu)惠方式加快出貨。一些樓盤銷售人員已催促購(gòu)房者趕在限購(gòu)令前出手，“新品加推”或是“優(yōu)惠折扣”等方式花樣百出。有的項(xiàng)目甚至推出每平方米千元的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠，團(tuán)購(gòu)房數(shù)量有幾百套，優(yōu)惠幅度十分明顯。

“在資金等各種壓力下，各地不少樓盤都推出了優(yōu)惠活動(dòng)，今年三四月份以來這種趨勢(shì)就比較明顯，在限購(gòu)即將到來之前開發(fā)商的這種意愿顯得更強(qiáng)。”山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利說。

鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)路治稣J(rèn)為，二、三線城市限購(gòu)政策的落實(shí)，勢(shì)必會(huì)對(duì)房企下半年的銷售業(yè)績(jī)和資金狀況造成沖擊，因此，中小企業(yè)大面積“以價(jià)換量”的可能性較大。

“隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步出臺(tái)，很多城市的房地產(chǎn)商庫(kù)存增加，部分地產(chǎn)商壓力較大，目前山東的城市中庫(kù)存量最大的是青島。”許傳明說，特別是一些前期沒有銷售完的項(xiàng)目不能隨便降價(jià)，導(dǎo)致銷售緩慢，反而一些新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格可以隨行就市，壓力還相對(duì)小些。

調(diào)控應(yīng)防止陷入“拉鋸戰(zhàn)”

１日，中國(guó)指數(shù)研究院公布了對(duì)１００個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，８月全國(guó)１００個(gè)城市住宅均價(jià)為８８８０元／平方米，與７月份基本持平（８８７４元／平方米）。雖然環(huán)比下跌城市有所增加，但仍有５６個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，７月份７０個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格下降的只有１４個(gè)，石家莊、蘭州、烏魯木齊等城市依然上漲較快。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，不僅是部分二、三線城市的房?jī)r(jià)上漲較快，許多經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不出眾的縣城房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了快速上漲，如在山東臨沭縣的“沭中名苑”樓盤已接近４０００元／平方米，在山東梁山縣最貴的樓盤已超過４０００元／平方米，都比去年同期有大幅度的上漲。

對(duì)此，一些行業(yè)分析人士和專家認(rèn)為，在差別化房貸政策、限購(gòu)令、加大保障性住房建設(shè)、提高二手房出讓成本等一系宏觀調(diào)控政策下，總體來看，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的二、三線城市房?jī)r(jià)正在溫和上漲，對(duì)這些城市的樓市調(diào)控政策需要更加清晰，防止購(gòu)房者持續(xù)觀望，開發(fā)商短期以價(jià)換量，從而使得這些城市的樓市調(diào)控陷入一場(chǎng)“拉鋸戰(zhàn)”。

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過快上漲的目標(biāo)已經(jīng)基本達(dá)到，但仍存在許多不穩(wěn)固因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)要想真正走向正軌還需通過綜合措施進(jìn)行不斷“調(diào)理”，在此過程中，樓市的不穩(wěn)定波動(dòng)或不可避免，對(duì)于這些問題仍需給予密切關(guān)注。