物業(yè)管理服務(wù)項目采購方式和評審方法的選擇

【實務(wù)探討】

物業(yè)管理服務(wù)項目采購方式和評審方法的選擇

■ 李瑩 王鈺

物業(yè)管理是指業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)委托合同對房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、園林綠化等管理項目進行維護、修繕，也包括衛(wèi)生、交通、生活秩序和環(huán)境容貌等管理內(nèi)容。

由于與工作生活環(huán)境密切相關(guān)，物業(yè)管理服務(wù)采購已然是政府采購項目中最典型的服務(wù)項目之一。當(dāng)實施該類項目采購時，理論與實踐、需求與現(xiàn)實總會存在一些問題或“差距”，筆者嘗試通過三個問題，分析探討物業(yè)管理服務(wù)項目的政府采購方式及評審方法的選擇。

問題一：物業(yè)管理服務(wù)項目是否屬于標準統(tǒng)一項目？

《中華人民共和國標準化法》第二條規(guī)定：“本法所稱標準（含標準樣品），是指農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)以及社會事業(yè)等領(lǐng)域需要統(tǒng)一的技術(shù)要求。標準包括國家標準、行業(yè)標準、地方標準和團體標準、企業(yè)標準。國家標準分為強制性標準、推薦性標準，行業(yè)標準、地方標準是推薦性標準。強制性標準必須執(zhí)行。國家鼓勵采用推薦性標準?！?/p>

筆者發(fā)現(xiàn)，在國家標準化管理委員會印發(fā)的《2023年國家標準立項指南》中，“重點支持14個領(lǐng)域和方向推薦性國家標準制定”包括“8.服務(wù)業(yè)領(lǐng)域：物業(yè)等民生領(lǐng)域”?？梢钥闯觯瑢⑽飿I(yè)管理標準制定納入國家標準體系建設(shè)的一部分，是社會經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要。但目前，物業(yè)管理服務(wù)并無國家標準。

另外，部分省市由城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織編制的地方標準，以“物業(yè)服務(wù)規(guī)范、物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)標準”等名稱對外公布，內(nèi)容大多包括“基本要求”“房屋管理”“共用設(shè)施設(shè)備維護”“公共秩序維護”“保潔服務(wù)”“綠化養(yǎng)護管理”等內(nèi)容，并將服務(wù)級別設(shè)定為1級到5級不等，級別越高表示物業(yè)服務(wù)標準越高。不過，類似地方標準幾乎都限定為“住宅小區(qū)”。

通過公開渠道查詢，筆者查到，中國物業(yè)管理協(xié)會與中國教育后勤協(xié)會在2021年共同發(fā)布了《高等學(xué)校物業(yè)服務(wù)規(guī)范》，該規(guī)范為團體標準，規(guī)定了高等學(xué)校物業(yè)管理項目的服務(wù)要求、管理要求和評價要求。

在制定政府采購需求標準方面，2024年6月6日財政部發(fā)布《物業(yè)管理服務(wù)政府采購需求標準（辦公場所類）（試行）》，標準包含了物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準，對采購人確定物業(yè)管理服務(wù)項目采購需求有著積極的指導(dǎo)意義。不過，標準只適用于辦公場所的物業(yè)管理服務(wù)政府采購項目，跟上述地方標準、團體標準一樣存在一定局限。

筆者認為，物業(yè)管理服務(wù)涵蓋的行業(yè)（領(lǐng)域）較多，《政府采購品目分類目錄》將物業(yè)管理服務(wù)分類為“服務(wù)——房地產(chǎn)服務(wù)”，內(nèi)容包括住宅物業(yè)管理服務(wù)、辦公樓物業(yè)管理服務(wù)、車站、機場、港口碼頭、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)管理服務(wù)等。因此，涉及物業(yè)管理服務(wù)政府采購項目的至少包括學(xué)校、醫(yī)院、辦公場所、博物館（展覽館、圖書館）、會議中心，等等。由于不同行業(yè)（領(lǐng)域）物業(yè)管理服務(wù)具有各自的專業(yè)特點，涉及的物業(yè)管理服務(wù)包括如醫(yī)療輔助及醫(yī)療垃圾處理服務(wù)，學(xué)校公共區(qū)域資產(chǎn)管理、學(xué)生宿舍管理服務(wù)，個性化給排水設(shè)備運行、供電系統(tǒng)維護服務(wù)，大型會議組織服務(wù)等，所以現(xiàn)行可參考的地方標準、團體標準或者是財政部門制定的采購需求標準，針對政府采購物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容，尚未能實現(xiàn)“統(tǒng)一”。

問題二：物業(yè)管理服務(wù)適用什么政府采購方式？

采購預(yù)算金額達到公開招標數(shù)額標準，應(yīng)選用公開招標方式，因特殊情況需要采用公開招標以外的采購方式的，應(yīng)當(dāng)依法獲得批準。

物業(yè)管理服務(wù)可以用詢價采購方式嗎？《中華人民共和國政府采購法》第三十二條規(guī)定：“采購的貨物規(guī)格、標準統(tǒng)一、現(xiàn)貨貨源充足且價格變化幅度小的政府采購項目，可以依照本法采用詢價方式采購?！睆纳鲜鑫淖置枋隹膳袛?，適用于詢價方式采購的標的物為貨物?！墩少彿钦袠瞬少彿绞焦芾磙k法》第二條也有規(guī)定：“詢價是指詢價小組向符合資格條件的供應(yīng)商發(fā)出采購貨物詢價通知書，要求供應(yīng)商一次報出不得更改的價格，采購人從詢價小組提出的成交候選人中確定成交供應(yīng)商的采購方式。”筆者認為，物業(yè)管理并不適宜界定為“標準統(tǒng)一”的項目，不適宜使用詢價方式實施采購。

《政府采購競爭性磋商采購方式管理暫行辦法》第三條規(guī)定，競爭性磋商采購方式適用情形包括“政府購買服務(wù)項目”，機關(guān)大樓物業(yè)管理服務(wù)便屬于政府購買服務(wù)的范疇。雖然類似醫(yī)院、高校物業(yè)管理服務(wù)不屬于政府購買服務(wù)，但是除了公開招標以外，參照“政府購買服務(wù)”的適用選擇競爭性磋商采購方式，筆者認為，顯然也是合情合理的。

問題三：物業(yè)管理服務(wù)項目適用什么評標（審）方法？

若采用招標方式實施采購，《政府采購貨物和服務(wù)招標投標管理辦法》第五十三條規(guī)定的評標方法有兩種，即最低評標價法和綜合評分法。該辦法第五十四條對最低評標價法進行闡述說明：“最低評標價法，是指投標文件滿足招標文件全部實質(zhì)性要求，且投標報價最低的投標人為中標候選人的評標方法。技術(shù)、服務(wù)等標準統(tǒng)一的貨物服務(wù)項目，應(yīng)當(dāng)采用最低評標價法。”

筆者留意到，財政部官網(wǎng)“交流互動-留言選登”欄目就物業(yè)管理項目采購相關(guān)問題中，有“物業(yè)管理項目優(yōu)先采用公開招標采購方式，評審辦法主要使用最低評標價法”的答復(fù)，值得關(guān)注的是，該答復(fù)中兩個詞語“優(yōu)先”“主要”，都是鼓勵主張的意思而并非強制要求。而在同一欄目，針對網(wǎng)友提出關(guān)于物業(yè)管理項目的評審因素、業(yè)績評分（包括如何界定物業(yè)管理特定行業(yè)業(yè)績）等內(nèi)容，也有相應(yīng)答復(fù)，答復(fù)內(nèi)容并未否定物業(yè)管理服務(wù)項目使用綜合評分法的合法性。

關(guān)于《政府采購需求管理辦法》第十九條規(guī)定“如通用設(shè)備、物業(yè)管理等，一般采用招標或者詢價方式采購，以價格作為授予合同的主要考慮因素”條款。筆者認為，“以價格作為授予合同主要考慮因素”并不等同于“最低評標價法”，該內(nèi)容目的在于，鼓勵采購人在“采購需求客觀、明確且規(guī)格、標準統(tǒng)一”的采購項目中，遵循《政府采購貨物和服務(wù)招標投標管理辦法》第五十五條“貨物項目的價格分值占總分值的比重不得低于30%；服務(wù)項目的價格分值占總分值的比重不得低于10%”的前提下，可以賦予更多的價格權(quán)重因素。

總之，筆者認為，就物業(yè)管理服務(wù)涉及的領(lǐng)域、內(nèi)容與現(xiàn)有相關(guān)標準體系的適配程度，還不能將物業(yè)管理服務(wù)認定為“統(tǒng)一標準”項目。在實施物業(yè)管理服務(wù)政府采購項目時，應(yīng)當(dāng)依法選擇采購方式。選用公開招標方式實施采購時，鼓勵將價格作為授予合同主要因素賦予更多權(quán)重，但并非強制要求所有物業(yè)管理服務(wù)項目評標辦法均須使用最低評標價法。

(作者單位：貴州衛(wèi)虹招標有限公司)

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